Nutzungsdauer von Plattenbauten nach Norm und in der Realität
Zur Bewertung der Liquidität (d.h. der tatsächlichen Möglichkeit, eine Wohnung zu verkaufen und des Betrags, den man dafür erhalten kann) orientiert man sich an der Lebensdauer des Plattenbaus. Laut den normativen Vorschriften wird die Betriebsdauer von fünfstöckigen Plattenbauten auf ein halbes Jahrhundert geschätzt, bei neunstöckigen Häusern auf etwa 100 Jahre. Aber in vielen Fällen dienen diese Zahlen nur als Richtwert für Stadtplaner. Lassen Sie uns klären, was die tatsächlichen und normativen Nutzungsdauern der wichtigsten Arten von Mehrfamilienhäusern sind.
Nutzungsdauer von Plattenbauten nach GOST: Empfehlung oder Urteil?
Jedes Produkt hat eine begrenzte Haltbarkeit. Auch Wohnhäuser haben eine bestimmte Lebensdauer. Nach Ablauf dieser Frist wird der Betrieb des Gebäudes unsicher. Diese Frist wird für jeden Gebäudetyp nach GOST und den entsprechenden SNiP bestimmt. In der folgenden Tabelle sehen Sie zusammengefasste Daten zu den wichtigsten Gebäudetypen:
Während des in den Dokumenten angegebenen Zeitraums behält das Gebäude (vorausgesetzt, die Bautechniken wurden eingehalten) alle angegebenen Eigenschaften. Diese Frist ist eine Empfehlung für Stadtplaner. Auf dieser Grundlage wird über den Abriss oder die Rekonstruktion jedes Gebäudes entschieden. Die tatsächliche Nutzungsdauer kann jedoch sowohl länger als auch kürzer als die normative sein.
| Faktoren, die die normale Nutzungsdauer eines Gebäudes verlängern | Faktoren, die die normale Nutzungsdauer eines Gebäudes verkürzen |
|---|---|
| Strenge Einhaltung der Bautechnik. | Verstoß gegen die Bautechnik: Verwendung minderwertiger Materialien, schlechte Arbeitsqualität der Bauarbeiter. |
| Verwendung von vollformatigen Betonplatten oder hochwertigeren Materialien (Ziegelverkleidung, Schlackenblöcke usw.) beim Mauerbau. | Verwendung von dünnwandigen Platten. Diese für die Chruschtschow-Bauten typische Lösung halbiert die Nutzungsdauer. Ihre Verwendung hängt mit dem temporären Charakter der Chruschtschow-Bauten zusammen. |
| Qualitativ hochwertige Abdichtung der Plattenfugen auf dem Dach und an den Wänden, rechtzeitige Wartung. | Fehlende Dichtheit des Daches, häufige Undichtigkeiten an den Fugen. |
| Rechtzeitige Durchführung von Instandsetzungen: Austausch von Fensterrahmen, Verkabelung, Wasser- und Abwasserrohren | Fehlen von Instandsetzungen über einen längeren Zeitraum. |
| Keine größeren Unfälle an der Infrastruktur: Rohrbrüche, Kellerüberflutungen, Verkabelungsbrände | Schwere Unfälle: Einfrieren von Heizungsrohren im Winter, Überflutung von Leitungen. |
Normative Nutzungsdauer von Plattenbauten der 70er Jahre
Die Plattenbauten aus den 70er Jahren gehören zur Ära des Breschnew-Wohnungsbauprogramms. Dazu zählen die Serien 90, 121 sowie andere, weniger verbreitete Bauserien. Innerhalb einer Serie gibt es zahlreiche Unterserien, sodass sich ein 1974 errichtetes Gebäude in Bezug auf Grundriss, Schall- und Wärmedämmung sowie Wohnkomfort erheblich von einem Bau aus dem Jahr 1979 unterscheiden kann.
Viele Besonderheiten dieser Häuser werden in diesem hilfreichen Video erläutert:
Im Vergleich zu den ersten („Chruschtschow“-Bau) Reihen von Plattenbauten bieten die „Breschnewka“-Bauten mehrere Vorteile:
- Verbesserung des Grundrisses (größere Küche, Diele, höhere Decken);
- Verwendung dickerer Platten (Dicke – ab 0,3 m);
- Vorhandensein von Müllschlucker und Aufzug in vielen Baureihen.
Da die Grundkonstruktion dieser Häuser weiterhin auf dem Plattensystem basiert, bleiben zwei Hauptnachteile bestehen: die Unmöglichkeit von Grundrissänderungen und die Neigung der Plattenfugen zur Undichtigkeit.
Bau- und Betriebsnormen erlauben eine Nutzung dieser Gebäude von bis zu 100 Jahren. Daher sind Wohnungen in „Breschnewka“-Bauten, obwohl sie sich im „preisgünstigen“ Preissegment des Zweitwohnungsmarktes befinden, weiterhin sehr liquide.
Wie kann die Nutzungsdauer eines 9-stöckigen Plattenbaus verlängert werden?
Obwohl die „Lebensdauer“ von 9-stöckigen Plattenbauten von Experten auf 50–100 Jahre geschätzt wird (je nach Serie), kann eine rechtzeitige Generalüberholung diese Lebensdauer erheblich verlängern. Der von den Normen empfohlene Zeitrahmen für eine solche Überholung beträgt 25 Jahre. Folgende Maßnahmen sollten dabei umfasst sein:
- Überprüfung der tragenden Bauteile und – falls erforderlich – deren Verstärkung;
- Austausch des Dachstuhls und der Dachmaterialien;
- Inspektion des Fundaments und der Bodenplatte, bei Bedarf Beseitigung von Rissen und Verstärkung problematischer Stellen;
- Reparatur der Elektroinstallation;
- Reparatur der Kanalisations-, Wasser- und Heizungssysteme.
Leider verzögern viele Regionen aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage die empfohlenen Fristen für Generalüberholungen. Eine Verzögerung von 5 Jahren ist üblich, und für viele Städte ist eine um 15 Jahre überfällige Generalüberholung nichts Ungewöhnliches. In anderen Fällen werden die Sanierungsmaßnahmen zwar termingerecht durchgeführt, jedoch wird der Umfang der Arbeiten reduziert.
Eine rechtzeitig und vollständig durchgeführte Generalüberholung kann die Lebensdauer eines Plattenbaus erheblich verlängern. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die pflegliche Behandlung des Hauses durch die Bewohner.
Nutzungsdauer eines 5-stöckigen Plattenbaus
Die Nutzungsdauer von fünfstöckigen Mehrfamilienhäusern, die im Rahmen des Chruschtschow-Programms (1950–1960) gebaut wurden, ist in den Normen auf 50 Jahre festgelegt. Einfache Berechnungen zeigen, dass diese Frist für die frühesten Baujahre bereits abgelaufen ist, und auch die Häuser aus den 1960er Jahren stehen seit einigen Jahren leer. Bei Ablauf der „Lebensdauer“ eines Hauses muss eine von der Gemeinde eingesetzte Expertengruppe den Zustand des Gebäudes bewerten.
Basierend auf dieser Bewertung sowie dem Stadtentwicklungsplan und den verfügbaren Mitteln im Stadthaushalt wird eine von zwei Entscheidungen getroffen:
- Durchführung einer umfassenden Renovierung. Dieses Urteil wird für Häuser gefällt, deren Erhaltungszustand insgesamt keine Beanstandungen hervorruft.
- Abriss des baufälligen Gebäudes. In diesem Fall erhalten die Bewohner gleich große Wohnungen in Neubauten, und das Haus wird nach der Umsiedlung abgerissen.
In großen Städten ist der steigende Grundstückswert unter dem Haus einer der wichtigen Faktoren, die die Entscheidungsfindung beeinflussen. Oft ist der Abriss eines baufälligen Fünfgeschossers und der Bau eines neuen 16-stöckigen Hauses an seiner Stelle eine weitaus sinnvollere Lösung als die Durchführung einer umfassenden Renovierung.
Wenn das Fünfgeschosserhaus in der Breschnew-Ära (oder noch später) gebaut wurde, wird seine normative Nutzungsdauer auf ein Jahrhundert geschätzt. In diesem Fall verläuft der Betrieb des Gebäudes im Jahr 2020 im normalen Modus.
Wir hoffen, dass unser Artikel Ihnen geholfen hat zu verstehen, wovon die Nutzungsdauer des für Sie interessanten Hauses abhängt und wie die Perspektiven für einen Abriss oder eine Rekonstruktion dieses Gebäudes sind.